活用オプションの全体像

• 売却：キャッシュ化し本業投資へ。用途変更や分筆で価値最大化。
• 賃貸：安定キャッシュフロー化。賃貸人責任と保全コストは発生。
• 担保化（借入）：運転/投資資金の低利調達。LTVや評価次第で枠が決まる。
• セール＆リースバック（SLB）：売却で資金化しつつ占有を継続。
• その他：定期借地、等価交換、土地信託、コンバージョン（倉庫→賃貸など）。

現状診断（評価・法務・用途）

1. 物件基本：所在地、地積、延床、築年、用途、接道、インフラ、耐震。
2. 権利関係：所有/共有、抵当、地役権、賃借人の有無、契約制限。
3. 法規：用途地域、建ぺい/容積、再建築可否、地区計画、農地転用。
4. 市場性：周辺賃料・価格、空室率、需要（倉庫/店舗/住居）。
5. 稼働/維持費：固定資産税、保険、修繕、警備、PM費。

売却・賃貸・担保化・SLBの比較

評価と価格・賃料の考え方

• 価格（売却）：取引事例比較法、収益還元法（NOI/Cap）、原価法の併用。
• 賃料（賃貸/SLB）：周辺相場＋用途と仕様（天井高/搬入動線/駐車/電力）。長期は賃料改定条項が重要。
• NOI設計：賃料−空室損−運営費（PM/修繕/保険/税）。
• バリューアップ：区画割・動線改善・簡易リノベ・EV/空調更新・共益費再設計でCap率改善。

担保化＆資金調達の勘所

1. LTV（掛目）：更地/建物/用途で異なる。稼働資産化で向上余地あり。
2. 返済原資：事業CFor賃料CFと整合。据置・返済方式を調整。
3. セカンド活用：メイン＋政策金融、資本性ローンで安全性確保。
4. コベナンツ：財務指標/担保余力/保険付保/用途変更の制限を確認。

賃貸の実務：条件設計と運用

• 契約形態：普通/定期建物賃貸借、サブリース、管理委託。
• 主要条項：賃料改定、原状回復範囲、用途制限、転貸/看板、更新/中途解約、敷金/保証。
• 運用：PM/清掃/修繕の区分、修繕積立と長期計画、保険。
• KPI：稼働率、更新率、滞納率、修繕費率、NOI/賃料単価。

セール＆リースバック（SLB）の使いどころ

• 適合ケース：資金を早期確保しつつ同拠点を使い続けたい（増産/季節資金/再編）。
• 賃料水準：利回り（買主の期待Cap）＋運営費＝年間賃料の目安。
• 再取得：オプション有無、買取価格式、行使期限を事前合意。
• 契約拘束：用途・工事・転貸の制約。運用柔軟性とのトレードオフを評価。

税務・会計の基本論点

• 売却：譲渡益課税、固定資産除却、移転コスト（仲介/登記/印紙/測量）。
• 賃貸：賃料収入の課税、減価償却と修繕費/資本的支出の区分。
• 担保化：利息の損金算入、借入金の資産計上はなし。
• SLB：売却損益の認識、賃貸借の会計処理（契約条件により差異）。

よくある失敗と回避策

• 用途制限の見落とし：法規・近隣同意がネック → 事前調査と行政相談。
• 価格のみ重視：境界/越境/違反建築で減額・破談 → 測量・遵法性確認を先行。
• 短期志向：高額賃料契約で事業CF悪化 → Cap/NOIの整合で賃料設定。
• 担保過多：枠確保のために過度に差入 → 将来の機動性低下、代替担保も検討。

チェックリスト

• 権利関係・法規・遵法性（用途/容積/再建築）を確認した
• 市場調査（賃料・価格・空室率）と稼働/維持費を把握した
• 売却/賃貸/担保化/SLBの意思決定基準を定義した
• 賃貸は主要条項とPM/修繕の役割分担を明確にした
• 金融機関とLTV・返済方式・コベナンツをすり合わせた
• 税・会計・移転コストを試算し、CF影響を比較した

ご相談・支援メニュー

• 不動産の現状診断（権利・法規・市場・稼働/維持費）
• 売却/賃貸/担保化/SLBの比較試算（価格・賃料・LTV・税/会計）
• 賃貸条件・PM計画・修繕長期計画の設計
• 金融機関連携（担保評価・返済方式・コベナンツ整理）

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